Frågor om fastighetsförsäljningen

• När köpte Björn Ulvaeus Slottsholmen 1?

  Björn Ulvaeus köpte tomträtten till fastigheten Slottsholmen 1 i maj 2010. Som tomträttsinnehavare fick Björn Ulvaeus erbjudande om att köpa hela fastigheten av Västerviks kommun i augusti 2010.

• Av vem köpte Björn Ulvaeus Slottsholmen 1?

  Tomträtten till fastigheten köpte Björn Ulvaeus av Föreningen Visan. Friköpandet av tomträtten köpte Björn Ulvaeus av Västerviks kommun.

• Vad är en tomträtt?

  En tomträtt till en fastighet är en ägandeform som gör att ägaren av tomträtten äger byggnaden, men inte själva fastigheten som byggnaden står på. 

  Läs mer om tomträtt på Wikipedia

• Varför sålde Västerviks kommun fastigheten Slottsholmen 1 till Björn Ulvaeus?

  Alla ägare av tomträtter har ett stående erbjudande om att friköpa kommunala tomträtter. Det fanns inte vid tidpunkten någon som anförde något skäl till varför tomträtten för Slottsholmen 1 skulle hanteras annorlunda. Det har fortfarande inte anförts några hållbara argument till varför Västerviks kommun inte borde ha följt praxis vid friköpandet av just denna tomträtt.

   

  Dessutom är det viktigt att komma ihåg att kommunens ledning både vid detta tillfälle och fortsatt igenom hela processen har ställt sig positiv till planerna för byggnation på Slottsholmen. Framtidsvisionen för området har delats av både kommun och näringsliv.

• Fanns det vid något tillfälle en möjlighet för Västerviks kommun att köpa Slottsholmen 1 för att själv kunna bestämma framtida exploateringar på platsen?

  Kommunen skulle i så fall ha behövt köpa restaurangbyggnaden med tomträtten av tomträttens tidigare ägare. Någon sådan politisk vilja fanns inte före Föreningen Visan köpte tomträtten av restaurangens tidigare ägare och inte heller när Föreningen Visan sålde tomträtten till Björn Ulvaeus. Det finns inte heller någon förköpsregel som innebar att kommunen på något sätt kunde kräva att få köpa Slottsholmen, utan dessa affärer är helt beroende på att köpare och
  säljare kommer överens.

• Varför stod det att ”Björn Ulvaeus förvärvar fastigheten Slottsholmen 1 av Föreningen Visan” i ett pressmeddelande från Västerviks kommun 20100510 och i en avsiktsförklaring som kommunstyrelsen beslutade att ställa sig bakom 20100509?

  Kommunen skickade ett pressmeddelande om att Björn Ulvaeus köper Slottsholmen 10 maj 2010.

  Kommunen har av allt att döma använt en felaktig terminologi vid författandet av ovan nämnda pressmeddelande. Korrekt ordalydelse borde ha varit ”Björn Ulvaeus förvärvar tomträtten till fastigheten Slottsholmen 1 av Föreningen Visan”.

  I sak förändrar dock inte felskrivningen någon del av den juridiska beslutsgången kring köpet av Slottsholmen. Att äga en tomträtt till en fastighet ger i mångt och mycket samma rättigheter till fastigheten som att faktiskt äga fastigheten. Skillnaden mellan att äga en tomträtt till en fastighet och att äga själva fastigheten skulle kunna beskrivas som att kostnaden för ägandet betalas i delar till fastighetens ägare i så kallad tomträttsavgäld istället för att ägaren av tomträtten köper fastigheten en enda gång. När sedan den för Västerviks kommun juridiskt viktiga delen av affären görs upp – när Björn Ulvaeus friköper tomträtten till fastigheten Slottsholmen 1 – den 23
 augusti samma år använder parterna också rätt terminologi, vilket är viktigt.

  Relaterade dokument

  Pressmeddelande: Björn Ulvaeus ger Västervik ett landmärke, pdf 211 kB

  Avsiktsförklaring, pdf 17,3 kB

• Varför ville Björn Ulvaeus friköpa tomträtten för Slottsholmen 1?

  Frågan bör ju snarare ställas till köparen, men generellt sett är det vanligt att exploatörer i stora byggprojekt hellre äger sin fastighet än att bara äga tomträtt för att ha maximal rådighet om sin utveckling på platsen. Det kan ha med möjligheter till framtida nya fastighetsbildningar att göra, exempelvis.

• Kunde Västerviks kommun ha sålt Slottsholmen 1 till någon annan än Björn Ulvaeus?

  Nej.

   

  En tomträtt kan endast friköpas av ägaren av tomträtten. Det fanns ingen möjlighet för Västerviks kommun att sälja fastigheten till någon annan köpare. Den som påstår motsatsen behöver läsa på mer om ägandeformen tomträtt.

   

  Även advokatfirman Gärde & Partners säger att ”det inte har funnits någon skyldighet för kommunen att tillämpa lagen om offentlig upphandling i någon del av försäljningen eller exploateringen av Slottsholmen”.

• Kan både Björn Ulvaeus och Västerviks kommun äga fastigheten Slottsholmen 1 samtidigt?

  Nej det går inte. En ägare av en tomträtt till en fastighet är inte  fastighetsägare. Fastighetsägare är den part som tar betalt av en tomträttsinnehavare med årlig tomträttsavgäld. Fastigheten Slottsholmen 1 ägdes av Västerviks kommun fram till det datum då tomträtten friköptes.

• Vad betalade Björn Ulvaeus för fastigheten Slottsholmen 1?

  Vad Björn Ulvaeus betalade för tomträtten till fastigheten Slottsholmen 1 till Föreningen Visan vet
  inte Västerviks kommun, det var inte en affär som kommunen var delaktig i.

   

  Björn Ulvaeus betalade 750.000 kronor till Västerviks kommun vid friköpandet av tomträtten.

• Hur beräknades kommunens pris för fastigheten Slottsholmen 1?

  Priset följde den praxis som Västerviks kommun inarbetat under lång tid. Endera ska priset baseras på aktuellt taxeringsvärde för fastigheten, eller så ska priset baseras på aktuellt tomträttsavgäld (avgiften som tomträttsinnehavaren betalar till fastighetsägaren, i detta fall kommunen). Den årliga tomträttsavgälden för den aktuella fastigheten Slottsholmen 1 var 67.000 kr vid tidpunkten och enligt praxis skulle fastighetspriset ha blivit tio gånger avgälden, det vill säga 670.000 kronor. Eftersom det inte fanns någon aktuell taxering för fastigheten kom parterna överens om att basera beräkningen på drygt elva tomträttsavgälder istället.

• Fanns några skäl för att ta ett annat pris än det som räknades fram?

  Det är upp till de två parterna att komma överens om ett pris. Fastighetsägaren kan inte tvinga ägaren av tomträtten till fastigheten att friköpa tomträtten och resultatet av en utebliven överenskommelse skulle för det första ha blivit att kommunens tomträttsavgäld hade fakturerats till gällande 10- eller 20-årsperiod tog slut. Vid den tidpunkten hade en ny, eventuellt högre, tomträttsavgäld räknats fram. Den oberoende juridiska granskningen, som advokatfirman Gärde & Partners har genomfört på uppdrag av kommunstyrelsen, visar att Västerviks kommun borde ha tagit fram en oberoende bedömning av vad fastigheten var värd vid tidpunkten eftersom det inte fanns något aktuellt taxeringsvärde. Kommunen kommer att ta det rådet i beaktande inför framtida eventuella friköp av tomträtter, men det är inte säkert att en sådan process faktiskt innebär att friköpspriset blir högre.

   

  Vid tidpunkten fanns en detaljplan som tillät centrumändamål (och därmed restaurangverksamhet) i ett fåtal våningars byggnadshöjd på platsen. Dessutom stod ett fallfärdigt hus på tomten som behövde rivas och därefter behöver marken saneras och göras tillgänglig för ny verksamhet. En komplicerande faktor var att fastigheten står på en historiskt värdefull plats, vilket normalt medför att arkeologiska undersökningar skulle krävas med osäkerhet kring framtida exploateringskostnader.

   

  Att i detta läge beräkna ett pris baserat på framtida eventuella detaljplaners möjligheter för fastigheter hade inte varit möjligt, bedömde kommunen både då och idag.

   

  Att spekulera kring vad resultatet hade blivit om Västerviks kommun hade hävdat att priset skulle baseras på någon annan beräkningsgrund än de som användes som praxis känns svårt i efterhand. Men eftersom det är vanligt att en fastighetsexploatör inte startar sitt detaljplane- eller projekteringsarbete inför ett byggprojekt förrän fastighetsägandet är säkrat är det fullt möjligt att det aldrig hade byggts något nytt hus på Slottsholmen om inte friköpandet hade genomförts.

• Har Uppdrag Granskning och Västerviks-Tidningens ledarskribent rätt i att priset för fastigheten var alldeles för lågt?

  Nej Västerviks kommun anser inte att det finns belägg för att säga att priset på fastigheten blivit för lågt. Att ägaren av tomträtten – enligt praxis – hade rätt att friköpa sin tomträtt för en schablonberäknad summa har ingen visat var fel och därmed har Björn Ulvaeus inte gynnats på ett otillbörligt sätt i denna affär.

   

  Hade friköpet av tomträtten genomförts efter att nya detaljplanen med byggrätt i flera våningar med bland annat bostäder och annan verksamhet vunnit laga kraft, då hade priset bedömts på ett annat sätt. Men kommunen hade ingen möjlighet att invänta ett sådant nytt läge för att kunna ta ett högre pris utan att bryta mot inarbetad praxis. Det är inte ens säkert att någon sådan ny detaljplan ens hade tagits fram om friköpandet av fastigheten hade stoppats i det tidigare läget.